Руководство по покупке

 

Вы решили купить дом в Италии? Итак, вот некоторая полезная информация и советы. Если вы не гражданин Италии, знайте, что нет никаких ограничений на покупку недвижимости в этой стране.

Совет номер один: не импровизируйте
Журналы и Интернет могут быть полезным первым шагом, чтобы получить представление об итальянском рынке недвижимости и операторах, с которыми можно связаться.
Совет, однако, не импровизировать. Найдите авторитетное агентство, которое имеет опыт в покупке и продаже недвижимости в Италии иностранным покупателям.
Это будет основным руководством в поисках вашего имущества, чтобы оптимизировать время и избежать каких-либо ошибок: законодательство о покупке и продаже недвижимости в Италии очень сложное и часто меняется, а имея серьезного референта, вы сможете делать покупки уверенно.

Как найти агентство, на которое вы можете положиться?
Вот некоторые из вопросов, которые следует учитывать при выборе профессионального агентства:

  • Это постоянное агентство? Убедитесь, что оно правильно зарегистрировано в роли агента-брокера Торгово-промышленной палаты провинции, и что на их сайте указан соответствующий регистрационный номер.
  • Является членом соответствующих ассоциаций? Это не является обязательным, но многие профессиональные агентства являются членами одной из двух официальных итальянских федераций: FIAIP и FIMAA (практически равны между собой), что является еще одним подтверждением, что агентство зарегистрировано и действует официальным образом.
  • Является хорошо организованной компанией? За некоторыми исключениями (есть отличные новорожденные агентства и многолетние агентства, идущие не в ногу со временем), тот факт, что агентство на рынке в течение многих лет, конечно, придает солидности, опыта и знаний.
  • Организовано с целью помощи иностранным клиентам? Если вы не гражданин Италии, это является важным моментом. Попробуйте найти агентства, которые имеют в качестве своей основной цели деятельности в Италии - оказание помощи клиентам из других стран. Располагают персоналом, способным говорить на английском или других языках, и уже знающим, как лучше всего помочь вам.
  • Качество: как веб-страница и объекты на ней выглядят? Лучшие агентства уделяют одинаковое внимание каждой детали их деятельности. То, как они представляют свои услуги и их характеристики, может указывать на качество обслуживания, которое вы можете ожидать.
  • Прозрачность: цены на недвижимость в значительной степени обозначены? Они предоставляют полную информацию, полное описание, фотографии в надлежащем количестве и качестве? Агентства, которые работают серьезно, имеют договор, написанный и подписанный владельцем собственности, который дает гарантии даже покупателю. Агентства, которые работают без письменного договора, будут иметь гораздо больше трудностей при рекламировании недвижимости, обеспечении доступа ко всем документам, проведении адекватной фотосессии и выставлении цены.
  • Охват территории: специально для тех, кто еще глубоко не знает Италию, может быть выгодно положиться на агентство, которое может охватывать непосредственно, или через собственную сеть, больше регионов Италии, помогая клиенту разместить предложения в различных областях.
  • Портфель недвижимости: хороший портфель объектов с точки зрения количества и качества дает возможность сравнить более широкий спектр предложений, развить лучшее знание рынка и делать более осознанные покупки.

 

Процесс покупки


Предложение о покупке /предварительной продаже
Агентство представило вам какие-то объекты, вы посетили самые интересные, и вы, наконец, сделали правильный выбор для себя.
Следующий шаг - формализовать свой интерес через письменное предложение покупки, которое будет представлено продавцу, и, если оно будет принято, это обязывает стороны заключить сделку.
Casaitalia International отвечает за составление предложения, указание в нем: предлагаемой цены, способа оплаты (особенно, если вам нужен ипотечный кредит) и даты, к которой должен быть заключен договор. Предлагаемая покупка позволяет Casaitalia сформировать предварительную продажу на момент согласия продавца.
Таким образом, следующим шагом будет непосредственно дело.

Как долго действует мое предложение?
Предлагаемая покупка, как правило, действительна в течение 10-15 дней, после чего, если продавец не подпишет согласие, теряет силу, не имея никаких последствий для сторон.

Первый взнос, гарантирующий покупку

Чтобы гарантировать обязательство завершить покупку, в случае принятия предложения владельцем, покупатель оплатит на счет продавца сумму, равную 20% от предложенной цены покупки, в качестве залога. Если владелец не соблюдает требований Предложения / Предварительного договора продажи, покупатель будет иметь право на возмещение двойного уплаченного задатка.
И наоборот, если покупатель откажется от договора, владелец сохранит полученный депозит.

 

Регистрация предлагаемой покупки / предварительной продажи

Агентство будет заниматься регистрацией договора в Inland Revenue в течение 20 дней после подписания согласия.

Затраты на принятие Предложения / Предварительной покупки
После принятия предложения / предварительной покупки продавец будет нести следующие расходы:

  • оплата продавцу суммы депозита в размере 20% от оговоренной цены;
  • комиссия агентству недвижимости, что составляет 3% + НДС от согласованной стоимости покупки;
  • плата за регистрацию на сумму, равную 0,5% от оплаченного подтверждающего депозита; если предоставляются платежи по счету (а продающая сторона не облагается НДС), следует добавить 3%, рассчитанные от суммы авансовых платежей;
  • регистрационная плата в фиксированном размере € 200,00 (уплачивается совместно пополам с продавцом);
  • штампы, всегда на двоих с покупателем: €16 евро за каждые 4 страницы (25 строк) для каждой зарегистрированной копии договора. Затем необходим штамп €1,00 для каждого графического приложения (например, поэтажные планы).


Получение налогового кода
Если вы иностранный гражданин, как только продавец принял ваше предложение о покупке и до обязательной регистрации вы получаете присвоенный налоговый код.
Налоговый код в Италии буквенно-цифровой с фиксированной длиной в 16 символов, который используется для уникальной идентификации для целей налогообложения и администрирования граждан, объединений, налогоплательщиков и иностранцев, родившихся и / или проживающих в Италии.
Casaitalia International позаботится об этом за вас.

Транскрипт предварительной продажи

В отличие от предварительной регистрации, транскрипция не является обязательной и может быть полезной в особых случаях, или когда ожидается большой отрезок времени между принятием заказа на покупку / предварительную продажу и окончательным договором купли-продажи (обычно 6 месяцев можно считать нормальным промежутком).

Транскрипт может быть сделан нотариусом в Регистре доходной недвижимости, после уплаты фиксированной платы за транскрипцию €200, которая идет вдобавок к фиксированному гонорару нотариуса за транскрипцию € 35, а также к гонорару нотариуса, который зависит от стоимости продажи.

Окончательная продажа

Фактическая передача права собственности происходит в момент окончательной продажи.
Это должно быть подписано нотариусом, который является беспристрастным служащим итальянского правительства, он, как правило, выбирается покупателем.
После общего изучения документов о происхождении, подтверждающих, что продавец является собственником имущества, что третьи лица не имеют претензий на имущество, что все в порядке в плане кадастрового и ипотечного планирования, нотариус подготовит новый договор, где, помимо имен, дат, места рождения и номера социального страхования покупателя и продавца будут указаны следующие моменты:

  • подробное описание имущества и его актуальность, адрес и номер улицы, кадастровый номер;
  • согласованная цена продажи и способ оплаты;
  • все строительные концессии и возможные вариации, амнистии и т.д., связанные с собственностью и ее составными частями;
  • соблюдение плана градостроительства;
  • соблюдение правил встраивания;
  • сертификация доступности;
  • заявление о том, что собственность свободна от людей, ипотеки, сервитута, прав третьих лиц и т.д., или спецификация любых сервитутов и т.д., налагаемых на нее;

EPA также должны быть приложены (сертификат энергетической эффективности) для всех жилых помещений.


Исторические здания: ограничение культурного наследия

Не все исторические объекты подвергаются ограничениям Главного управления культурного наследия, но в случае, когда имущество таково, вам нужно будет признать закон, а государство сможет воспользоваться преимущественным правом и отказать в покупке.
Итальянская территория очень богата историческими зданиями, и возможность того, что государство воспользуется правом преимущественного отказа очень маловероятна.
Нотариус вышлет уведомление на суперинтенданта с указанием в нем, что имущество подлежит культурному наследию и ограничению, вставит пункт, согласно которому, нотариус авторизует окончательный договор по истечении 60 дней после получения, это период времени, в течение которого суперинтендант может осуществить свое преимущественное право.
На 60 дней, если государство не воспользовалось этим правом, нотариус отложит окончательный договор.
В течение этого периода, покупатель может выбрать, как сделать оплату остатка - банковским переводом или банковским векселем, на депозитный счет, по которому нотариус является гарантом, или же вы заплатите остаток непосредственно владельцу по истечении 60 дней. В случае если государство осуществит свое преимущественное право отказа, а сумма уже будет оплачена покупателем в качестве депозита, то он будет возвращен без требования сторон о какой-либо компенсации или возмещении.

Транскрипция договора купли-продажи
Договор купли-продажи будет транскрибирован, это нотариус должен сделать в течение 20 дней со дня его подписания в Регистр недвижимости.
Стоимость транскрипции договора будет определена нотариусом и должна быть оплачена при подписании договора.
После успешной записи документа в Регистр недвижимости, покупатель получит заверенную копию нотариального договора купли-продажи.

Затраты на окончательную покупку

Затраты на заключительный договор купли-продажи несет покупатель и выплачивает при подписании договора.
Они включают:

  • остаток оговоренной покупной цены продавцу;
  • остаток гонорара нотариусу;
  • остаток платежей, связанных с покупкой, и расходы, связанные с транскрипцией (оплачиваются непосредственно нотариусу).

Примечание. Затраты на нотариуса варьируются в зависимости от цены продажи. Желательно запросить условия нотариуса при передаче документов для подготовки договора.

Сборы, связанные с продажей
Сборы, связанные с продажей зависят от того, является ли продавец физическим лицом, компанией строителем или реноватором, а также в зависимости от типа покупки: первый или второй дом.

В случае покупки "Первого дома" предоставляются облегчения при условии, что это жилая недвижимость и что она не попадает в категорию «люкс».

Правило цена-стоимость
В самом общем случае, в котором и покупатель, и продавец являются двумя физическими лицами, а объектом купли-продажи является имущество для целей проживания (дом, квартира и т.д.), покупатель может потребовать применение правила цена-стоимость, согласно которому будет разрешено платить налоги, связанные с продажей, рассчитывая налог не от фактической цены продажи (которая будет объявлена в договоре), а от кадастровой стоимости, которая обычно намного ниже.

Особые случаи:


Когда продавец - частное лицо, покупатель будет платить:

  • налог на регистрацию в размере 9% от кадастровой стоимости (равный кадастровому переоцененному доходу в размере 5%, умноженному на 120); этот налог снизится до 2% от кадастровой стоимости (равной кадастровой переоценке дохода в размере 5%, умноженной на 110) в случае приобретения "первого дома" при условии, что это не роскошное место проживания;
  • ипотечный налог в размере €50;
  • кадастровый налог в размере €50.


Если продавец - компания по строительству и реновации и продает в течение 5 лет после завершения работы, покупатель будет платить:

  • налог с продаж 4% или 10% в зависимости от того, является ли дом первым, или 22%, если дом роскошный;
  • фиксированный налог на регистрацию €200;
  • ипотечный налог в размере €200;
  • кадастровый налог в размере €200.


Если продавец - компания по строительству или реновации и продает в течение 5 лет после завершения работы, если вы не требуете применения НДС, покупатель будет платить:

  • налог на регистрацию в размере 9% от кадастровой стоимости (равной кадастровому переоцененному доходу в размере 5%, умноженному на 120), если не второй дом или роскошный дом; этот налог снизится до 2% от кадастровой стоимости (равен переоцененному кадастровому доходу в размере 5%, умноженному на 110), если это "первый дом";
  • ипотечный налог в размере €50;
  • кадастровый налог в размере €50.


Примечание. Для того чтобы воспользоваться сокращением налогов на покупку недвижимости в качестве "первого дома", необходимо, чтобы:

  • имущество не попадало, в соответствии с законодательством, в категорию люкс;
  • объект находился в муниципалитете, в котором покупатель имеет постоянное местопребывание или в котором собирается иметь вид на жительство в течение 18 месяцев после заключения нотариального договора купли-продажи;
  • покупатель не владел и не имел право на пользование, использование жилья или другой собственности в городе, в котором находится приобретаемое имущество;
  • покупатель не является собственником, даже доли или совместно с супругом, на всей территории страны, не имеет имущественных прав или собственности, права пользования, использования жилья в другом жилом доме, приобретенного супругом, который уже воспользовался налоговыми льготами для первого дома.


Плата за приобретение земель сельскохозяйственного назначения:

  • налог на регистрацию в размере 12% в расчете от фактической продажной цены (только по отношению к земле), указанной в нотариальном акте;
  • ипотечный налог в размере €50;
  • кадастровый налог в размере €50.


Технические проверки недвижимости
Casaitalia, еще на этапе приобретения, анализирует документацию по собственности и требует от владельца поручить своему специалисту проводить общий осмотр имущества и заниматься устранением каких-либо несоответствий.
Покупатель, если считает необходимым, однако, может за счет собственных средств поручить надежному специалисту (или Casaitalia может предложить несколько) провести экспертизу имущества.

Переводы
Если вы не говорите на итальянском, необходимо, чтобы предложение о покупке / предварительной продаже и заключительный договор купли-продажи были переведены на ваш язык.
Предложение о покупке / предварительной продаже будет переведено бесплатно нашим агентством так, как это определено в договоре купли-продажи, нотариус проинструктирует лицензированного профессионального переводчика. Стоимость перевода договора оплачивает покупатель, она может составлять в среднем €500 + НДС, подлежащие уплате нотариусу при подписании договора.

Первые шаги после покупки
Сразу же после приобретения имущества вы должны:

  • Перерегистрировать у поставщиков коммунальные договоры на ваше имя (электричество, вода, газ, телефон и интернет). Рекомендуется получить от продавца копии последних счетов. Casaitalia будет оказывать помощь, чтобы помочь вам в процессе перерегистрации;
  • Обсудить с муниципалитетом, в котором находится имущество, данные по объекту, в целях определения размера платы за утилизацию бытовых отходов и т.д.;
  • В случае, когда приобретенное имущество было частью кондоминиума, вам нужно будет связаться с администратором.