Руководство по продаже

Вы решили продать свои ценные объекты и хотите предложить их на внешнем рынке?
Вот, ряд советов и информация, которая поможет вам пройти этот путь.

С кем связаться?
Для управления элитной недвижимостью на внешнем рынке целесообразно определить нишевое агентство, которое работает главным образом на международном рынке.
Управление важными иностранными объектами требует структуры, отличной от обычных агентств, действующих на местном или национальном уровне, качества обслуживания, начиная с подготовки изображений собственности, каналов продаж, персонала, способного управлять отношениями с иноязычными международными клиентами, - некоторые из моментов, которые следует иметь в виду.

Смотрите: услуги продавцу от Casaitalia International >

Должен ли я что-либо подписывать?
Конечно. Предоставленный Агентством письменный договор, в котором четко определяются условия продажи (цена, сроки и условия оплаты депозита и остатка, описание имущества), а также оперирующее агентство (услуги, условия, положения ... ).

Эксклюзивный или не эксклюзивный?
Посреднические договоры могут быть осуществлены в эксклюзивном или не эксклюзивном режиме в зависимости от того, если ли у вас прямые отношения одновременно с одним или несколькими агентствами.
Если вы не уверены, что агентство, которое вы выбираете, способно полностью управлять продвижением имущества, вы можете оценить возможность доверить задачу другим агентствам (предпочтительно не более чем одному или двум, чтобы избежать путаницы и конкуренции за само имущество).

Почему стоит выбрать Casaitalia?
Casaitalia основывает свою силу на сотрудничестве с агентствами, и особенно итальянскими, высокого международного уровня, что дает преимущество единого контакта и в то же время доступ к множеству агентств, работающих по заданию Casaitalia, что не требует никаких затрат с вашей стороны. Casaitalia в Италии является эксклюзивным представителем Сети элитной недвижимости, ведущей мировой сети дорогих объектов, и является членом Prestige MLS, созданной для организации сотрудничества международных агентств по обмену объектами и клиентурой.

Я могу рекомендовать Casaitalia агентство для работы?
Конечно. Если вы знаете действующее агентство, но не организовали полное и автономное управление вашей собственностью, вы можете сообщить об этом в Casaitalia для сотрудничества. Мы позаботимся о том, чтобы предоставить ему все материалы, необходимые для работы по вашему объекту, и определить соглашение о разделе комиссии без дальнейших затрат на вас.

Какую длительность имеет договор?
Как правило, договор на один год с возможностью продления.

Какие документы мне понадобятся?
Краткого описания и картинки достаточно, чтобы представить свою недвижимость в агентство, но если вы решили продать свою недвижимость, будет хорошо сразу же активно собрать все необходимые документы:

• титулы собственности (договоры покупки, обмена и т.д.);
• обновленные кадастровые планы: с возможностью проверки, что они отвечают фактическому состоянию имущества и что направления использования указанных помещений соответствуют. В случае, когда планы местности или направления использования отличаются от реальных, обратитесь к доверенному специалисту (инспектору или архитектору), чтобы он проинформировал вас о возможности урегулировать ситуацию с указанием затрат и времени;
• кадастровые обзоры;
• сертификат энергетической эффективности (ACE или EPA), индекс которого по закону должен быть указан в любой публикации;
• копия последних планов проекта или планов перестройки, находящаяся на общем хранении.

Если вы считаете, что на вашей собственности есть возможность построить еще, попросите специалиста подготовить краткий отчет о том, какие объемы по-прежнему доступны и относительные условия.

Почему я собираю документы, если покупателя еще нет?
Очень важно, чтобы ваша собственность была проверена с урбанистической точки зрения, с позиций земельного кадастра и залога, прежде чем выставлять ее на рынок, с тем, чтобы обеспечить правильную информацию в публикациях и чтобы на момент продажи не было нерешенных вопросов.
Предназначенное использование, отличное от указанного потенциальному клиенту, или нарушение разрешения на строительство, что можно было бы разрешить без особых трудностей, могут заблокировать сделку, если вовремя не решить эти вопросы.
Casaitalia International поможет вам в поиске документов и выявлении того, чего не хватает.

Цена моей собственности
Кроме того, что вы уже думаете о цене, важно, чтобы агентство, которому вы делегируете, помогло вам выяснить, какова реальная рыночная стоимость вашей недвижимости.
Выяснение правильной стоимости является важным элементом, который позволит вам получить максимум, не теряя времени и возможностей для продажи.

Публикация имущества
После того, как вы подпишете договор о продаже, Агентство будет заниматься подготовкой всех материалов, необходимых для рекламы вашего имущества.
Собственность будет продвигаться и рекламироваться на международном рынке. Если у вас есть особые потребности, вы можете попросить ваше агентство об отдельной публикации или изучении конкретных инициатив, разработанных специально для вашего имущества.

Визиты потенциальных покупателей
После выставления объекта онлайн наступит момент, когда потенциальный покупатель будет заинтересован его увидеть.
Убедитесь, что агентство поможет вам через присутствие персонала, способного работать с иностранными покупателями во время визитов.
Обычно, особенно с международными клиентами, посещения назначаются за несколько дней, это даст вам время, чтобы подготовить дом.

Предложение о покупке / предварительной продаже
Если одному из потенциальных покупателей понравится ваша собственность, он оформит свой интерес через предложение о покупке, подготовленное Агентством, которое после подписания согласия, обязывает стороны (продавца и покупателя) заключить сделку с установлением времени, режима и штрафа, чтобы предоставить гарантии на случай отказа от намерений.
В этом договоре будут указаны, наряду со всеми данными о сторонах, дата, к которой покупатель и продавец должны составить окончательный договор купли-продажи, цена и способы оплаты.

Подтверждающий депозит
Для укрепления обязательств и гарантий сторон, покупатель будет платить непосредственно на ваш банковский счет сумму, равную примерно 20% от покупной цены, как подтверждающий депозит.
Если покупатель не выполняет свои обязательства по предварительной продаже и отступит от договора, вы сможете вычесть эту сумму. Но если по вашей вине будет расторгнут договор, покупатель вправе получить в два раза больше, что заплатил.
Подтверждающий депозит будет выплачиваться только после того как вы подписали согласие на предполагаемую покупку, которое, как правило, действительно в течение 10-15 дней, а если вы его еще не подписали, то отказ от сделки не влечет каких-либо обязательств для сторон.
Casaitalia International готовит предложение о покупке, которое, после принятия, автоматически станет предварительным договором о продаже. Таким образом, как только оговоренная сумма передана, следующим шагом будет нотариальный акт купли-продажи.

Регистрация покупки / предварительного предложения о продаже
Агентство недвижимости проводит обязательную регистрацию в налоговой инспекции, что должно быть сделано в течение 20 дней с момента подписания согласия.

Затраты на покупку / предварительное предложение о продаже
Затраты, которые вы будете нести после принятия предложения о покупке / предварительной продаже, это:

• пошлина за регистрацию по фиксированной ставке €200,00 на двоих с покупателем (€100,00 каждый);
• штампы, всегда на двоих с покупателем: €16 евро за каждые 4 страницы (25 строк) для каждой зарегистрированной копии договора. Затем необходим штамп €1,00 для каждого графического приложения (например, поэтажные планы);
• комиссия агентства недвижимости.

Окончательный договор купли-продажи
Фактическая передача прав собственности происходит в момент финального акта продажи.
Он должен быть обязательно закреплен нотариусом, должностным беспристрастным лицом, которое обычно выбирается покупателем.
После выполнения общего осмотра имущества, нотариус подготовит окончательный контракт, а также имена, даты и места рождения, номера социального страхования сторон, обязательно указывать следующие моменты:

• подробное описание имущества и любой техники, адреса и номера, деталей;
• согласованная цена продажи и оплаты;
• все строительные нормы и правила, любые варианты, правовой статус и т.д., связанные с имуществом и его техникой;
• его соответствие городскому планированию;
• соблюдение установок;
• сертификация доступности;
• заявление о том, что собственность свободна от людей, ипотеки, сервитута, прав третьих лиц и т.д., или спецификация любых сервитутов и т.д., налагаемых на собственность;

EPA также должен быть приложен (сертификат энергетической эффективности) для всех жилых помещений.

Транскрипция договора купли-продажи
Одовор купли-продажи должен быть расшифрован (транскрипция) тем же нотариусом в течение 20 дней со дня подписания его в Регистр недвижимости.
Стоимость транскрипции договора оплачивает покупатель.
После транскрипции можно получить от нотариуса заверенную копию дела о продаже

Затраты на окончательную покупку
Все расходы, связанные с заключительным договором купли-продажи должны быть исключительно возложены на покупателя.

Никакой дополнительной оплаты продавцом ... и прибыль?
В большинстве случаев, продавец не платит никаких процентов, даже если он получает выигрыш за счет возможного увеличения стоимости между покупкой и продажей, что называется прирост капитала.
На самом деле не все доходы от прироста капитала облагаются налогом:

• не платите налог, если прирост капитала происходит от продажи недвижимости, приобретенной или построенной владельцем более пяти лет назад;
• освобождается от налога недвижимость, полученная по наследству; полученная в дар, а в отношении человека, который пожертвовал собственность, должно пройти пять лет с приобретения или строительства;
• освобождаются объекты, которые в течение большей части периода между покупкой (или строительством) и продажей были использованы в качестве основного места жительства продавца или членов семьи (как постоянное место жительства).

Это также относится к продаже земель сельскохозяйственного назначения.

Иное налогообложение применяется к приросту капитала от продажи строящихся зданий, земельных участков и земель, на которых развивается жилищное или промышленное строительство.
Логика этих положений в том, что налоговое администрирование признает операции потенциально "спекулятивными", если вы приобретаете недвижимость, а затем продаете ее через некоторое время по более высокой цене, чтобы заработать разницу.
Не подлежит налогообложению, в случае продажи, имущество, которым владеют на протяжении многих лет или используют в качестве основного места жительства собственника или его родственников.
Для дальнейшего чтения, обратитесь к Кодексу о подоходном налоге (Сводный закон о подоходном налоге).

Как прирост капитала облагается налогом?
Любой прирост капитала должен быть включен в декларацию о доходах продавца и облагается налогом в соответствии с прогрессивными ставками, применяемыми к совокупному доходу или (но только в случае продажи имущества, приобретенного или построенного за последние пять лет или сельскохозяйственных земель и с характеристиками, указанными выше) к наиболее выгодному заменителю обычному подоходному налогу.
Заменитель налога на настоящее время применяется в размере 20% и, следовательно, дешевле, чем обычное налогообложение, потому что ставки подоходного налога выше, даже для самых низких пределов (23%). Налог взимается нотариусом в момент подписания договора купли-продажи и немедленно уплачивается в IRS в безналичном виде.

Что делать после покупки
Сразу же после приобретения имущества покупатель будет обязан выполнить (как правило, в течение одной недели после заключения договора) перерегистрацию договоров коммунальных услуг (электричество, вода, газ, телефон и интернет).
Для этого полезно, чтобы продавец предоставил копию последнего полученного счета.